สัญญาเช่าตึกมีกำหนด 12 ปี โดยผู้เช่าได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ แต่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ 4 ฉบับๆ ละ 3 ปี ติดต่อกันโดยไม่ได้จดทะเบียน หากก่อนครบระยะเวลาการเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์ในตัวตึกให้กับบุคคลภายนอก สัญญาเช่านั้นจะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกหรือไม่

ในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวนั้น บางครั้งผู้เช่าอาจต้องยอมปฏิบัติตามข้อตกลงซึ่งเป็นการเพิ่มภาระให้กับตนเอง และคู่สัญญาอาจตกลงทำสัญญากันเพียง 3 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียน แต่ใช้วิธีการต่อสัญญาออกไปเรื่อยๆ จนกว่าจะครบระยะเวลาที่กำหนด จึงมีคำถามว่า สัญญาเช่าตึกมีกำหนด 12 ปี โดยผู้เช่าได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ แต่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ 4 ฉบับๆ ละ 3 ปี ติดต่อกันโดยไม่ได้จดทะเบียน หากก่อนครบระยะเวลาการเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์ในตัวตึกให้กับบุคคลภายนอก สัญญาเช่านั้นจะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกหรือไม่
 
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 12 ปี โดยผู้เช่าได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงเพิ่มภาระขึ้นมากให้แก่ผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่จะได้เช่าทรัพย์สินเป็นระยะเวลานาน จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา แต่เมื่อบุคคลภายนอกผู้รับโอนมิได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไป สัญญาเช่านั้นก็มีผลใช้บังคับกับบุคคลภายนอกผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา 538
 
(เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515)
 
# บทความย้อนหลังอ่านได้ที่ https://lombonlawoffice.com/ หรือ “เพจทนายคู่คิด-ปรึกษาปัญหากฎหมาย” ครับ