รั้วบ้านและผนังคอนโดมิเนียมนั้นเป็นของใคร

ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยที่สำคัญในการดำรงชีวิตของมนุษย์ หลายคนจึงยอมเป็นหนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง บ้านและคอนโดมิเนียมนั้นมีความแตกต่างกัน และผู้ซื้อต่างก็มีเหตุผลในการเลือกซื้อที่ไม่เหมือนกัน อย่างไรก็ดี การที่เราจะได้บ้านสักหลังหรือคอนโดมิเนียมสักห้องหนึ่งมาครอบครอบกลับไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะนอกจากจะต้องศึกษาหาข้อมูลเพื่อการเปรียบเทียบแล้ว งบประมาณก็เป็นปัจจัยหลักที่จะกำหนดรูปแบบบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้กับเรา เมื่อการได้มาไม่ใช่เรื่องง่าย สิทธิในความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีราคาแพงเช่นนี้จึงเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยเฉพาะประเด็นเรื่องเส้นแบ่งทรัพย์สินระหว่างเพื่อนบ้านหรือห้องข้างเคียง จึงมีคำถามว่า รั้วบ้านและผนังคอนโดมิเนียมนั้นเป็นของใคร แอดมินมีคำตอบครับ
 
ป.พ.พ. มาตรา 1335 ระบุว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่น แดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย” ส่วนมาตรา 1336 ระบุว่า “ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตน และได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย” คำว่า แดนแห่งกรรมสิทธิ์ คือ ขอบเขตของสิทธิเหนือพื้นดินและใต้พื้นดิน ที่เจ้าของที่ดินมีสิทธิใช้สอยประโยชน์ได้ กรณีของบ้านจัดสรร รั้วจะถูกสร้างขึ้นอยู่กึ่งกลางระหว่างเส้นแบ่งหรือหมุดที่ดิน และถือว่าเจ้าของบ้านข้างเคียงทั้งสองหลังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในรั้วนั้นร่วมกัน กรณีรั้วชำรุดจึงต้องช่วยกันสร้างและออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมคนละครึ่ง และเมื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน การก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนรั้ว การสร้างรั้วทึบสูง หรือการต่อเติมอาคารเดิมมาชนกับรั้ว เช่น การต่อเติมห้องครัวหลังบ้าน นอกจากจะต้องคำนึงถึง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องแล้ว จึงต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากบ้านข้างเคียงก่อนเสมอ เพราะอาจทำให้เกิดผลเสียตามมาในอนาคต เช่น น้ำฝนอาจจะไหลจากบ้านที่ต่อเติมมาที่บ้านข้างเคียง หรือส่วนที่ต่อเติมนั้นอาจจะทำให้รั้วเดิมเกิดการชำรุดเสียหาย เป็นต้น สำหรับรั้วที่ติดกับพื้นที่ที่เป็นส่วนกลางนั้น ถึงแม้รั้วจะอยู่ในพื้นที่บ้านของเรา ก็ยังถือว่าเป็นรั้วส่วนกลาง ซึ่งผู้ที่จะต้องมีหน้าที่ดูแลรับผิดชอบก็คือ เจ้าของโครงการ หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ในกรณีจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว) ครับ ส่วนกรณีของคอนโดมิเนียมนั้น แม้คอนโดมิเนียมจะถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล แต่โดยสภาพของอาคารแล้ว คือการที่ผู้พักอาศัยทุกคนอยู่ร่วมกันภายในอาคารซึ่งใช้ระบบโครงสร้าง รวมทั้งฐานรากเดียวกัน กรณีของผนังคอนโดมิเนียม แม้เจ้าของห้องจะมีสิทธิใช้สอยผนังในเขตของตนเอง เช่น การเจาะผนังเพื่อแขวนกรอบรูป นาฬิกา หรือสิ่งของต่างๆ ได้ แต่ผนังคอนโดมิเนียมถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเจ้าของห้องที่มีพื้นที่และผนังกั้นห้องร่วมกันอยู่ ดังนั้น การดำเนินการใดๆ ที่อาจจะกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง งานระบบ หรือความมั่นคงของตัวอาคาร นอกจากจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องแล้ว จึงต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของโครงการ หรือนิติบุคคลโครงการ และเจ้าของห้องที่มีอาณาเขตที่อยู่ติดกัน ทั้งห้องข้างเคียง รวมทั้งห้องที่อยู่สูงกว่าและต่ำกว่าทุกด้านเสมอ