กรณีผู้ขายส่งมอบการครอบครองที่ดินที่อยู่ในข้อกำหนดห้ามโอนให้แก่ผู้ซื้อ จึงทำสัญญาจำนองโดยไม่มีการกู้ยืมเงินกันจริงเพื่ออำพรางการซื้อขาย หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินและเป็นผู้ชำระภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมาจนพ้นระยะเวลาห้ามโอน ผู้ซื้อจะได้ที่ดินนี้หรือไม่

การที่ผู้ขายตกลงส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ แต่เนื่องจากติดข้อกำหนดที่ห้ามมิให้ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่ง ป.ที่ดิน จึงทำสัญญาจำนองโดยไม่มีการกู้ยืมเงินกันจริง แต่ทำเพื่ออำพรางสัญญาซื้อขายที่ดินที่ยังไม่อาจโอนสิทธิในที่ดินได้นั้น สัญญาจำนองดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมอำพราง ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 ไม่อาจบังคับกันได้ การทำสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แม้ผู้ซื้อจะได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ซื้อก็หาได้สิทธิครอบครองตามกฎหมายไม่ อย่างไรก็ดี เมื่อพ้นระยะเวลาห้ามโอน ผู้ซื้อยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอย่างต่อเนื่องและเป็นผู้ชำระภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมา โดยไม่ปรากฏว่าผู้ขายเข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินในช่วงระยะเวลาดังกล่าว จึงเป็นการสละการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ย่อมถือว่าผู้ซื้อได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อแต่นั้นมา ผู้ซื้อย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินตาม ป.พ.พ.มาตรา 1367 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา
 
(เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563)
 
# บทความย้อนหลังอ่านได้ที่ https://lombonlawoffice.com/ หรือ “เพจทนายคู่คิด-ปรึกษาปัญหากฎหมาย” ครับ