สิทธิของธนาคารผู้รับจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ระหว่างผู้ที่ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลในคดีอื่น กับธนาคารผู้รับจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) ในคดีเดิม ใครจะมีสิทธิดีกว่ากัน และหากผู้ซื้อได้ทำการรื้อถอนบ้านหลังดังกล่าวและขายให้กับบุคคลอื่นไปแล้วโดยสุจริต ผู้ซื้อจะต้องรับผิดต่อธนาคารหรือไม่ อย่างไร
 
ป.พ.พ.มาตรา 718 มีหลักว่า “จำนองย่อมครอบไปถึงทรัพย์ทั้งปวงอันติดพันอยู่กับทรัพย์สินซึ่งจำนอง” เมื่อบ้านที่ผู้ซื้อได้มาจากการขายทอดตลาดเป็นโรงเรือนซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคารแล้ว การจำนองย่อมครอบคลุมไปถึงบ้านหลังดังกล่าวด้วย ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะได้บ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต และได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1330 แต่สิทธิของผู้ซื้อก็ได้มาภายหลังจากที่ธนาคารได้รับจำนองบ้านโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จึงไม่ทำให้สิทธิของธนาคารที่มีอยู่ในทรัพย์จำนองระงับสิ้นไปได้ การจำนองบ้านจึงยังคงมีอยู่ไม่ระงับสิ้นไป ธนาคารจึงคงมีสิทธิบังคับจำนองเอาแก่บ้านหลังดังกล่าวได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 744 และมาตรา 702 ว.2 อย่างไรก็ดี เมื่อผู้ที่ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลมิใช่เป็นผู้จำนองหรือคู่สัญญากับธนาคารผู้รับจำนอง ผู้ที่ซื้อบ้านจึงไม่ต้องรับผิดในฐานะเป็นผู้จำนอง แต่การที่บ้านเป็นทรัพย์จำนองซึ่งธนาคารมีสิทธิบังคับจำนองขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้แก่ธนาคารก่อนตามมาตรา 702 ว.2 ผู้ซื้อกลับรื้อถอนบ้านและขายให้กับบุคคลอื่นไป แม้กระทำการโดยสุจริต ผู้ซื้อก็ต้องรับผิดต่อธนาคารตามราคาทรัพย์จำนองที่ถูกรื้อถอนไป พร้อมดอกเบี้ยในระหว่างเวลาที่ผิดนัดตามมาตรา 224 นับแต่วันที่รื้อถอนบ้านเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
 
(เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1587/2555)
 
# บทความย้อนหลังอ่านได้ที่ https://lombonlawoffice.com/ หรือ “เพจทนายคู่คิด-ปรึกษาปัญหากฎหมาย” ครับ