สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่คนต่างด้าวทำขึ้น เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่

ประเทศไทยเป็นประเทศหนึ่งที่มีชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่ไม่มีกฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี สาเหตุส่วนหนึ่งอาจมาจากราคาของอสังหาริมทรัพย์และค่าครองชีพที่ไม่สูงมากจึงเหมาะกับการลงทุนเป็นอยู่อาศัย หรือสถานที่พักตากอากาศ ดังจะเห็นได้จากจังหวัดใหญ่ๆ โดยเฉพาะที่เป็นเมืองท่องเที่ยวมักจะมีชุมชนชาวต่างชาติพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก แต่พวกเราทราบหรือไม่ครับว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่คนต่างด้าวทำขึ้นดังกล่าวนั้น เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่
 
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 มีหลักว่า "คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย... ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี" และมาตรา 94 บัญญัติว่า "บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน แต่ไม่เกิน 1 ปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" จากหลักกฎหมายดังกล่าว บทบัญญัติมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามเด็ดขาดกรณีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ และแม้จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คนต่างด้าวก็ยังมีสิทธิที่จะจำหน่ายที่ดินต่อไปภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 คนต่างด้าวจึงมีความสามารถในการทำสัญญาเพื่อซื้อที่ดินได้ ดังนี้ สัญญาจะซื้อขายที่ดินจึงไม่ใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย
 
(เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2744/2562)