สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับข้อตกลงในการคิดราคาเนื้อที่ตามจริง

มีคำถามว่า หากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า “ในกรณีที่อาคารชุดยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ หากเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงจะคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กำหนดในสัญญา” ต่อมาปรากฏว่า ห้องชุดมีเนื้อที่มากเกินกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมดซึ่งระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะบอกเลิกสัญญา และขอรับมัดจำคืนได้หรือไม่
 
ป.พ.พ. มาตรา 466 มีหลักว่า “ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญา ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้น ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น” ตามปัญหา แม้บทบัญญัติแห่งมาตรา 466 จะไม่ใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นไม่ให้นำมาตราดังกล่าวมาใช้บังคับได้ก็ตาม แต่คู่สัญญาก็ต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งและระบุไว้ในสัญญาด้วย การที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุไว้เป็นการทั่วไปว่า กรณีมีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงโดยไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติมาตราดังกล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละ 5 ขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ จึงไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวยกเว้นไม่ให้นำมาตรา 466 มาใช้บังคับ ดังนั้น เมื่อห้องชุดมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ซึ่งการใช้สิทธิในทางใดย่อมเป็นไปตามอำเภอใจและเป็นธรรมดาที่ผู้ซื้อจะเลือกในทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่ตน กรณีไม่ถือว่าผู้ซื้อใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ผู้ขายจึงต้องคืนเงินทั้งหมดที่รับมาให้แก่ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงินไป
 
(เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7983/2561)
 
# บทความย้อนหลังอ่านได้ที่ https://lombonlawoffice.com/ หรือ “เพจทนายคู่คิด-ปรึกษาปัญหากฎหมาย” ครับ